Условно ваша? Как не лишиться новой квартиры в два счёта

Ещё раз об обманутых дольщиках
О проблемах обманутых дольщиков в Нижегородской области знает каждый. Риски остаться и без денег, и без квартиры только возрастают, если человек не заключает договор с застройщиком, а перекупает право на участие в долевом строительстве.
Фото: Галина Малова

Громкая история, связанная с дольщиками одной из крупнейших в России строительных организаций – ГК «СУ-155», - у нижегородцев на слуху. Никто, пожалуй, не хотел бы оказаться в ситуации неизвестности, без каких-либо гарантий, что жильё будет достроено и вложенные деньги потрачены не зря. Вместе с тем, горожане плохо усваивают урок: они продолжают заключать договоры, крайне небрежно читая условия заключения сделки. Если бы «школа дольщиков» работала, у юристов было бы гораздо меньше работы. Но она есть.

По мнению замдиректора юридической компании «Прецедент» Дмитрия Волкова, рядовой гражданин вполне способен самостоятельно оценить риски при покупке жилья у того или иного застройщика. Но, приобретая квартиру стоимостью в несколько миллионов, всё-таки лучше подстраховаться и отдать несколько тысяч рублей агентству недвижимости или юридической фирме, адвокатскому бюро, чтобы быть уверенным, что вы покупаете жильё без каких-либо негативных последствий. «Содержательная часть договора долевого участия, как правило, очень объёмная. На многие мелочи физические лица просто не обращают внимания. Специалисты всю необходимую информацию могут проверить за несколько дней: им это не составит большого труда», - отмечает он.

Дмитрий Волков считает, что существует как минимум семь ключевых моментов, на которые нижегородцы обязаны обратить внимание при заключении договора долевого участия или переуступки прав на таковое.

№1. Как следует изучите застройщика и его документы

Выбирая застройщика, проведите анализ предоставленной им документации и иных документов, связанных со строительством и передачей прав на помещение. «Перечень требований, которым должен отвечать застройщик, оговорён в ФЗ-214 (статья 20). По требованию любого лица компания обязана предоставить учредительные документы, свидетельство о регистрации, постановке на учёт в налоговом органе, утверждённые годовые отчёт, бухгалтерскую отчётность за последние три года предпринимательской деятельности, аудиторское заключение», - поясняет Дмитрий Волков. Как отмечает юрист, зачастую такие документы никто не требует, но сам факт – возможность их получения – достаточно важен. Если застройщик по каким-то причинам отказывает, это повод задуматься о его добропорядочности.

№2. Проверьте судебные дела застройщика

Фото: Галина Малова

В момент заключения договора застройщик не должен проходить процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него должно отсутствовать решение суда о приостановлении деятельности (как мера административного наказания); застройщик должен отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и аукционов по продаже земельных участков. Лица, осуществляющие бухгалтерскую деятельность в компании, не должны иметь судимостей по преступлениям в экономической сфере. Эти сведения любой «физик» может проверить на сайте Арбитражного суда (все процессы, в которых компания участвовала, в том числе процедура банкротства), в картотеках районных судов (они рассматривают споры между физическими и юридическими лицами). «Также следует проверять физических лиц – участников и учредителей компании - как ответчиков в судебных спорах. Если возникают сомнения в отношении застройщика, следует ещё раз проконсультироваться с юристами, специалистами, сходить на приём в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство», - отмечает юрист.

№3. Узнайте о правах продавца на земельный участок

По договору долевого участия это может право собственности, аренды и бессрочного пользования. Земельный участок можно проверить по сайту Росреестра: ввести кадастровый номер, заказать выписку из ЕГРП и ГКН (ГКН – государственный кадастр недвижимости. ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Вы получите информацию об обременениях, существующих на данный земельный участок, и сведения о правообладателе.

«Если лицо, с которым вы планируете заключить договор долевого участия, и правообладатель, указанные в выписке, совпадают, вопросов нет. Также неплохо взглянуть на генеральный план города и правила землепользования и застройки: узнать, в какую зону попадает указанный земельный участок, что по генеральному плану планируется на этой территории. Возможно, есть проект планировки и межевания, разработанный застройщиком. Это делается через администрацию (департамент градостроительного развития территории Нижегородской области), - поясняет юрист. - Если вам не предоставляют оригиналы разрешений на строительство, эти сведения можно проверить в администрации. Вам расскажут, было ли разрешение, на какой срок оно выдано и когда заканчивается договор аренды. Это также необходимо для понимания, успеет ли застройщик реализовать проект в установленные сроки».

№4. Будьте осторожны с агентствами

Фото: Галина Малова

Зачастую продажа недвижимости осуществляется не через застройщика, а посредством агентства недвижимости. «Чтобы не стать жертвой мошенничества, попросите взглянуть на соглашение, заключённое с застройщиком, и уточните у застройщика, работает ли он с этой фирмой», - советует Дмитрий Волков. Агентский договор с застройщиком вам не обязаны, но в нормальной ситуации – должны предоставить без проблем.

№5. Посмотрите, как дом будет выглядеть в проекте

Застройщик обязан предоставить проектную документацию, сведения о пройденной госэкспертизе. Вполне возможно, что при продаже вам будут говорить о нежилом помещении (намекая, что оно пустое и подойдёт под офис), а в реальности окажется, что в нём стоит электрощит.

№6. Обратите внимание на условия передачи прав

Не заключайте договоры бронирования. Такие контракты не подпадают под действие закона о долевом строительстве, на них не распространяются обеспечительные меры (ни залога, ни страхования, ни банковской гарантии).

Довольно часто жилые помещения в строящемся доме приобретают по договору уступки права требования. В таком контракте должны быть указаны сведения об основном обязательстве (основном договоре долевого участия, все его реквизиты, сведения о регистрации договора, цена покупки объекта изначально). Если продавец полностью не оплатил право требования к застройщику, уступка совершается с переводом долга. Если его не будет, сделка будет признана недействительной.

Говоря об уступке, неплохо проверить всю цепочку, по которой вы получаете права. Зачастую это не одна уступка, а целый ряд сделок. Чтобы не каком-то этапе не получилось, чтобы права признали недействительными, лучше подстраховаться: ознакомиться со всеми договорами уступки и их условиями.

№7. Выучите наизусть права дольщиков

В договоре долевого участия должны быть чётко прописаны предмет, объект, срок и гарантия. Следует обязательно убедиться, какой объект вам передаётся, какие у него характеристики (с отделкой, без), строительный адрес. Цена должна быть оплачена после регистрации договора в управлении Росреестра (в нём, как правило, указывается срок оплаты).

В ТЕМУ: Квартира с "секретом". Как мошенничают при сделках с недвижимостью

Стали свидетелем интересного события? Знаете важную информацию, о которой не можете молчать? Сообщите нам об этом – news@news.52.ru – и об этом узнает весь Нижний Новгород.

Оцените работу журналиста: