"Ценопад" или новый рост: прогнозы по рынку жилья на 2015 год

Эксперты – об изменении цен в «кризисный» период
Российская экономика вошла в кризисную фазу. В следующем году жизнь ещё сильнее подорожает, однако доходы россиян не вырастут. Как поведет себя в этой ситуации рынок жилья, корреспондент NN.RU поинтересовался у экспертов.

Министерство экономического развития скорректировало прогноз на 2015 год. Доходы и зарплаты россиян, которые в «докризисном» сценарии должны были несущественно, но вырасти (до 0,4% и 0,5%), наоборот, снизятся: на 2,8% и 3,9% соответственно. В этой ситуации, вполне вероятно, часть потенциальных покупателей жилья станет придирчивее в выборе, а часть и вовсе откажется от дорогостоящей покупки – до лучших времен.

- 25% в долгосрочной перспективе

Эксперты расходятся в прогнозах насчет того, как поведет себя рынок недвижимости. Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко считает, что решающую роль сыграет спрос. «Пока можно говорить только о начале общеэкономического кризиса, но не о кризисе на рынке жилья. Валютные скачки только подстегивают спрос на недвижимость – как в столицах, так и в регионах, - говорит он. - Люди, имеющие сбережения в стремительно обесценивающихся рублях, стремятся их вложить в более надежный актив – квартиры, дома, участки. А также те, кто хотел купить недвижимость и раздумывал об этом, сейчас решили ускорить процесс. В основном пользуются спросом новостройки».

По данным портала «Мир квартир», в ноябре на 1,7% выросли цены на «ходовой товар»: жилье эконом-класса в новостройках. В других сегментах оно либо осталось на уровне октября, либо подешевело на 1-2%.

Эксперт считает, что кризисные тенденции на рынке недвижимости (падение спроса и цен) в полной мере проявятся в 2015 или в 2016 году, когда все, кто имеет накопления и хочет их вложить в квартиры, уже сделают это. «Поскольку доходы населения не растут, а покупательная способность рубля стремительно падает, люди станут большую, чем до сих пор, долю своих доходов тратить на питание и первоочередные нужды, а следовательно, у них станет меньше накоплений, - добавляет он. - Многие перестанут рассчитывать на ипотеку, так как ставки вырастут, а доходы фактически сократятся. Тогда следует ожидать сжатия спроса и застоя на рынке. В большей степени пострадает вторичный рынок, особенно квартиры в домах старого и ветхого фонда – как наименее ликвидные».

В ТЕМУ: Время покупать жилье - сейчас, считают эксперты

Динамика цен будет зависеть от глубины и длительности наступающего кризиса, считает Павел Луценко. Если наступит серьезная безработица и спад во всех сферах, падение цен в долгосрочной перспективе может составить от 5% до 25%. Наименьший спад будет наблюдаться в центрах деловой активности – Москве и Подмосковье, городах-миллионниках, где есть рабочие места и спрос на недвижимость традиционно высок, наибольший – в моногородах с закрывшимися производствами и дотационных регионах. В дальнейшем динамика цен будет зависеть только от спроса, который, в свою очередь, зависит от курсов валют.

«При резких скачках сначала идет ажиотажный спрос (как сейчас), но он скоро заканчивается, и наступает штиль – все стороны выжидают, куда «вырулит» ситуация», - говорит Павел Луценко.

По словам эксперта, сейчас на кризисную ситуацию начал реагировать только рынок аренды: в октябре в столице подешевели элитные квартиры, в ноябре – остальные сегменты арендного жилья. В перспективе арендаторы вынудят арендодателей снизить плату: спрос будет снижаться, владельцам квартир придется пойти на уступки.

«Люди продолжат покупать и продавать квартиры»

Кризис на нижегородском рынке присутствует - это кризис ожидания, считает директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена Соловьева. По мнению эксперта, из-за резкого снижения валютного курса рубля вся недвижимость «похудела» на 40% по сравнению с прошлым годом, и сейчас покупатели и продавцы ждут изменения ситуации. К счастью, ещё семь лет назад нижегородские агентства недвижимости ушли от понятия «валютного эквивалента»: весь рынок перешел на рублевые сделки.

В ТЕМУ: "Новый" налог на имущество. Как его рассчитать и сколько заплатят нижегородцы

Вместе с тем, снижения цен на недвижимость в следующем году рассчитывать не стоит, считает эксперт: инфляцию никто не отменял. «Недвижимость – вид инвестиций, довольно хорошо защищенный для любого рынка. Сейчас она номинально подешевела, но мы живем в России, где большинство расчетов производится в рублях. В перспективе стоимость денег будет расти», - считает Елена Соловьева.

По её словам, в 2015 году могут снизиться темпы ввода нового жилья. Дело в том, что строительство в регионе ведется в основном на заёмные средства, а заимствования, скорее всего, подорожают. «Чем ниже будет предложение на рынке, тем выше станет стоимость жилья. Часть потенциальных покупателей (в первую очередь, бизнесменов) сейчас активно играет на валютном рынке, чтобы спасти свои дешевеющие рубли. Потом они также начнут вкладывать их в жилье. Понятно, что спустя некоторое время денежная масса вернется на рынок. Люди продолжат покупать и продавать квартиры, несмотря на перемены», - подчеркивает Елена Соловьева.

По мнению эксперта, в 2015 году сохранится спрос на жилье эконом-класса (строительство жилья бизнес-класса и элитного класса будет частично заморожено). Рост цен будет как минимум на уровне инфляции. Однако нижегородцам, которые планируют взять ипотеку в банке, лучше сделать это сейчас, чтобы три-четыре месяца спокойно выбирать жилье, считает Елена Соловьева. «Потом количество предложений сократится: часть продавцов просто снимет квартиры с продажи до лучших времен. Планируя покупку, обратите внимание на новостройки, но тщательно проверяйте застройщика, если объект находится на нулевом цикле строительства», - рекомендует она.


В ЦИФРАХ
По данным Нижегородстата, в регионе в III квартале 2014 года стоимость 1 кв.м. общей площади жилья на первичном рынке составила 58 284 рублей, на вторичном рынке– 63 908 рублей.

«Ждать снижения цен точно не стоит»

Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина подчеркивает, что кризис – это резкое изменение цен (падение или, наоборот, рост) на 25-30%, и в Нижегородской области его не произошло. «В начале года, когда случился первый скачок курса рубля, вырос объем продаж на рынке первичного жилья: люди вкладывают в него свободные деньги. С начала осени, по нашим данным, наблюдается незначительное повышение цен в секторе вторичного жилья, на 5-10%. Вместе с тем, на рынке по-прежнему много предложений», - уточнила она.

Ольга Бердюгина считает, что одним из основных факторов, влияющих на стоимость жилья, является величина ставок по ипотеке. Чем доступнее она будет, тем больше будет заемщиков, тем выше будет цена «квадрата». Свою роль могут сыграть сертификаты льготных категорий (военных, инвалидов, многодетных семей) и субсидии. Если льготники начнут их активно «обналичивать», спрос увеличится, и цены также вырастут.

«По нашим прогнозам, в следующем году ставки по ипотечным кредитам повысятся до 17%. Банки предлагают очень много ипотечных программ и уже стали повышать проценты, на 1-2 пункта», - говорит эксперт. - В 2015 году, на наш взгляд, жилье продолжит постепенно расти в цене. Думаю, что темпы строительства снижаться не будут. Всплеск покупательской активности, по нашим прогнозам, произойдет в январе – марте. Ждать снижения цен точно не стоит».

Если вы планируете купить квартиру, лучше не медлить, считает Ольга Бердюгина. «Есть деньги на руках – вкладывайте его в недвижимость, в первую очередь, в новостройку. Человек богат не когда он держит в руках деньги, а когда у него есть недвижимость. В любом случае, её всегда можно продать», - говорит она.

Оцените работу журналиста: