"Падение цен продолжится". Прогнозы экспертов рынка недвижимости на 2016 год

Жилье будет дешеветь, стройки замедлятся
В начале 2015 года прогнозы специалистов рынка недвижимости были оптимистичными: «весна начнется – рынок оживится», «дальнейшее понижение цен невозможно». Как оказалось, и к осени рынок не ожил, и цены, вопреки чаяниям застройщиков, пришлось опускать. Какой будет ситуация в 2016 году, корреспондент NN.RU выяснил у экспертов.
Галина Малова

«Хуже не будет»

Вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор ГК «Выбор» Александр Жилевский отметил, что в 2014 – 2015 году впервые за 25 лет стал свидетелем резкой смены рынка недвижимости. «В декабре 2014 года, когда доллар резко вырос, на рынке доминировал продавец. Уже в марте 2015 года, по крайней мере, вторичный рынок принадлежал покупателю. За 25 лет в работы в этой сфере я не видел такой резкой перемены, - рассказал он. - Все были убеждены, что рынок недвижимости инертен. Но в марте вдруг возник дефицит покупателей: у людей закончились деньги, либо они открыли вклады под невероятно высокие проценты (2 млн рублей под 20% годовых - чем не ежемесячная зарплата?)».

По мнению эксперта, изменения очень было почувствовали банки и государство, которое оказало поддержку первичному рынку. «Семь банков из десяти связаны со строительным рынком (от стройматериалов до оборудования). Господдержку первичному рынку дали именно потому, что от него во многом зависит состояние экономики», - пояснил Александр Жилевский. Риэлтор отметил, что кредитные организации в кризисной ситуации повели себя по-разному: одни сохранили старый стиль работы, другие перешли в режим ожидания, третьи произвели радикальные перемены (отправили продажников работать, перешли на систему «холодных продаж»). Последний вариант он счел предпочтительным.
Ещё одним запоминающимся событием уходящего года эксперт назвал ужесточение условий страхования договоров долевого участия.

В ТЕМУ: Рынок недвижимости Нижнего Новгорода. Многообразие исчезнет

Соответствующий закон, принятый в октябре, для многих стал неожиданностью и на два месяца практически парализовал работу рынка. «Идея благая – снизить число обманутых дольщиков. Но вместо того, чтобы проверить новый закон на паре регионов, его решили распространить на всю страну. В итоге за два месяца мы ни рубля не смогли принять от клиентов», - пояснил Александр Жилевский.

По мнению эксперта, в 2016 году ситуация на рынке недвижимости «хуже не будет», поскольку она и так крайне сложная. «Предыдущие кризисы мы пережили, хотя каждый проходил по-разному. Что делать сейчас? Все просто: надо думать головой и работать. Под лежачий камень вода не течет», - отметил он. Александр Жилевский не исключает, что в ближайшее время «власть» на рынке недвижимости может снова поменяться. Спекулянты могут «разогнать» курс рубля до сотни за доллар, и тогда люди снова станут активно вкладываться в жилье. «Рынок жилья был, есть и всегда будет – жизнь, как известно, не останавливается. Ведь, если верить общероссийской статистике, 50% граждан хотят в корне поменять, а 85% - задумываются об изменении жилищных условий», - напомнил он.

Галина Малова

Вместо строительства – продажа имеющегося

По мнению генерального директора федерального портала «Мир квартир» Павла Луценко, в 2015 году рост цен в регионах и на первичном, и на вторичном рынках значительно ниже, чем в прошлом. Везде он заметно отстает от инфляции. В основном, подешевела «вторичка». «На первичном рынке Нижнего Новгорода, по нашим данным, средняя цена квадратного метра составляет 69 060 рублей, на вторичном - 71 532 рубля. В этом городе динамика цен намного лучше, нежели в других, даже крупных городах: на первичке рост 8,7% за год, на вторичке – 5,4%, - сообщил эксперт. - Это объясняется тем, что, оставаясь крупным промышленным и торговым центром, город ведет активное строительство, но вместе с тем не настолько масштабное, чтобы серьезно затоварить рынок новостроек, как это произошло, например, в Новосибирске и Екатеринбурге».

Павел Луценко предполагает, что в следующем году можно ожидать снижения объемов ввода новостроек в регионах. Существуют высокие риски незавершенного строительства из-за трудностей финансирования застройщиков. «Возможно, мы увидим новые группы обманутых дольщиков. Наиболее высокому риску подвергаются мелкие застройщики, не обладающие запасом собственных средств и финансовой устойчивостью, а также хорошим административным ресурсом, позволяющим получить поддержку в критической ситуации», - добавил он.

В последние годы в регионах стали появляться проекты бизнес-класса, но в ближайшее время об этом вновь придется забыть: продаваться будет только самая дешевая недвижимость (точнее, самое лучшее из дешевого), считает эксперт. Вместо строительства девелоперы будут заниматься продажей имеющихся квартир. «В будущем году падение цен продолжится, а там, где в этом году зафиксирован рост, он может остановиться. Особенно пострадает вторичный рынок, поскольку он ощущает больший дефицит спроса, нежели первичка, где пока работает льготная ипотека. Сроки продажи квартир на вторичном рынке увеличиваются. Если сейчас квартира в регионах в среднем продается 10-12 месяцев, то в следующем году это будет 1,2-1,5 года», - пояснил Павел Луценко.

В ТЕМУ: Лучший вид в городе. На Окском съезде начали строить ЖК "Маршал град"

Галина Малова

То, что продажа квартиры на вторичном рынке становится проблемой, скоро отразится и на первичном рынке – ведь туда «приходят» люди, меняющие старую квартиру на новую. «Снижение в следующем году на первичке в регионах может составить до 5%, если программа льготного субсидирования ипотеки будет продлена, и больше – если она будет заморожена. На вторичном рынке ожидается снижение цен до 15%. На государственное субсидирование ипотечных программ на вторичке вряд ли стоит рассчитывать», - предположил Павел Луценко.

По данным федерального портала недвижимости «Мир квартир», аренда однокомнатной квартиры в Нижнем стоит в среднем 14 056 рублей (-1,2% за год), двухкомнатной – 18 580 рублей (-4% за год), трехкомнатной – 28 137 рублей (+4,2%).

Аналитик считает, на рынке аренды также продолжится снижение спроса и цен. «В Нижнем Новгороде, так же как и в других регионах, предложение уже давно превышает спрос. В будущем году снижение цен в экономклассе может составить 10-15%, в бизнес-классе – 20-40%. Возможно, в 2016 году этот рынок достигнет дна. Бесконечно снижать ставки арендодатели не смогут, так как они несут расходы по содержанию и ремонту квартиры, платят налоги (начиная со следующего года). Эти расходы им надо покрывать за счет аренды, а если это будет невозможно, многие их перестанут сдавать, чтобы избежать амортизации своей недвижимости», - рассказал Павел Луценко.

«Там хайвеи, а здесь – тьмутаракань»

Аналитик недвижимости Ирина Солнцева дала характеристику рынку загородной недвижимости. По её словам, тенденции, которые проявились в 2015 году, сформировались в 2013-2014-м. В первую очередь, резко сократилось количество сделок. «В 2013, 2014 году произошел взрывной скачок объемов предложения. Если раньше бал правил частник (продавали обычные дома в деревнях для бабушек и дедушек), то в последние годы главную роль стали играть застройщики коттеджных поселков: число таких проектов росло на 20% в год.

Только в 2014-м на рынке появилось 22 новых проекта. К концу 2015 года в Нижегородской области заявлено к реализации порядка сотни организованных коттеджных посёлков. Из них в 30-км зоне расположены 58, - отметила Ирина Солнцева. – Все это обилие выложено сейчас на рынок. Безусловно, качество проектов сильно отличается. Разобраться в том, что сейчас имеет смысл покупать, а что – нет, обывателю без опыта жизни в загородном доме (а у нас таких порядка 80%) очень сложно».

В ТЕМУ: Дорого и недоступно. Почему средний нижегородец не может купить квартиру

Второй тренд – это опыт покупки загородной недвижимости методом проб и ошибок и, как следствие, формирование механизмов, которые позволяют оценивать успешность проектов. Так, по словам Ирины Солнцевой, в коттеджном поселке «Земляничная поляна», который называют элитным, за пять лет не появилось качественной инфраструктуры. Но среди девелоперов большую часть составляют те, кто считает, что красивого сайта и куска «пашни», поделенной на множество участков, достаточно для успешного ведения бизнеса. По мнению аналитика, только у 60 из 100 коттеджных поселков есть свой сайт и отделы продаж (контракт с агентством недвижимости). «Первый общественный рейтинг коттеджных поселков, который мы составили в 2015 году, показал, что проектов, которые имеют право на существование, не больше 20%. У качественных проектов в этом году продажи снизились, но не катастрофически», - заявила она.

Третий тренд – «глубокий суперпуперэконом». «Сейчас торжествует mass market, дешевый, понятный, максимально типизированный продукт, как одинаковая одежда, - сравнила Ирина Солнцева. – Загородный дом – это «индивидуальный пошив»: он не каждому нравится, не всем подходит. Поэтому сейчас популярностью пользуются квартиры с одинаковыми планировками, в абсолютно одинаковых «скворечниках», построенных в чистом поле. Зато люди могут это жилье себе позволить. Мы смеёмся над «иронией судьбы», но сейчас все так же, только эти дома «разобраны», части расставлены рядом друг с другом».

Четвертый тренд – это переезд из коттеджных поселков назад в город. Квартира в пригороде стоимостью как комната в городской коммуналке на самом деле – не решение жилищной проблемы. «Когда в Богородском районе будут заселены все пять тысяч домовладений, начнется настоящая «мечта». Мы представляем себе малоэтажную Америку, только забыли о том, что там хайвеи, а здесь - тьмутаракань. Нижний Новгород - город средневековый, с тремя выездами. Когда рядом с этими «бутылочными горлышками» выстраиваются мощные коттеджные кластеры, для города они превращаются в «удавки», - подчеркнула Ирина Солнцева. – Сначала все жаловались на пробки в борском и кстовском направлении, сейчас трудно проехать по богородской трассе (чтобы преодолеть её быстро, нужно четко выбирать время), скоро из от арзамасской ничего не останется». Второй минус загородного жилья, о котором городские жители не думают, - это расходы на содержание дома. А они гораздо выше, чем расходы на квартиру.

Аналитик считает, в настоящее время цены на жилье в пригороде активно влияют на рынок новостроек в Нижнем Новгороде. Под влиянием кризиса происходит жесткая сегментация покупателей. Люди ориентированы на решение квартирного вопроса (дачи отходят на второй план) и либо покупают жилье для постоянного пребывания в нем, либо вовсе отказываются от мыслей о покупке.

Текст: Галина Малова.

Оцените работу журналиста: