"На рынке недвижимости появился торг". Эксперт – о позитиве и негативе кризиса

Если снижение не будет долгим, рынок восстановится быстро
Мечты горожан о снижении цен не жилье в скором времени, возможно, станут реальностью. Шанс получат те, кто раньше продавцов особо не интересовал: люди с небольшими накоплениями. В условиях снижения спроса продавцы могут пойти на компромисс, считает президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, директор агентства недвижимости «Шанс» Александр Авербах.

О том, как долго может продлиться кризис, как будет меняться рынок в это время и по какому сценарию; есть ли в нынешней ситуации позитив для застройщиков или покупателей, корреспондент NN.RU поговорил с экспертом.

«За торгом последует корректировка цен»

- Александр Вячеславович, что в настоящее время происходит на рынке, есть ли негативные тенденции, связанные с кризисом?

- Сейчас во всех сегментах недвижимости наблюдается снижение спроса. Однако это не значит, что цены значительно упали или в ближайшее время сильно упадут. На рынке появился торг, чего раньше не наблюдалось, поскольку когда рынок растет, продавцы в основной массе просто отказываются торговаться.

За торгом последует корректировка цен. Очень сильно наш рынок никогда не падал. По опыту прошлых лет могу сказать, что он достигает определенных высот, в кризис замедляется, на мизер откатывается назад, а потом снова начинает расти. Не думаю, что сейчас будет по-другому.

В ТЕМУ: "Жилье будущего". Как изменится рынок в ближайшие месяцы

Сколько продлится спад, я не знаю. Но, думаю, не меньше, чем полгода: до осени ситуация радикально не изменится, поскольку сейчас лето и спрос объективно упал.

- С декабря прошлого года обсуждались различные виды государственной поддержки отрасли. Какие проекты, действия государства, на ваш взгляд, помогут эффективно поддержать строительный рынок?

Александр Авербах

- У нас ещё не отметили чемпионат мира, под который расселят аварийный фонд, улучшат дороги, построят стадион (под него на Стрелке расчистили несколько земельных участков). Это деньги, которые придут к нам в город, область. Есть крупные федеральные программы: расселение аварийного фонда, «Жилье для российской семьи», которые, полагаю, будут полностью и в срок реализованы.

Несмотря на то, что застройщикам предлагают не самые выгодные условия участия (к примеру, «жилье для российской семьи» приходится строить за 39 тысяч за кв.м., по цене на грани рентабельности), такие проекты помогают отдельным компаниям остаться на плаву.

В ТЕМУ: Эксперты рекомендовали застройщикам снизить цены на жилье

Строительство за городом (к примеру, в Новинках) выгоднее, чем в городе, поскольку земля дешевле. Для застройщика, который имеет собственное производство, участие в госпрограммах - способ поддержать «конвейер», который остановить будет дороже, работать в ноль или немного в убыток. Сохранение оборотов для таких компаний практически то же, что и заработок.

- Не все компании имеют возможность принимать участие в таких программах. Что в таком случае можно сказать о поддержке для остальных?

- Российское правительство в упор не видит ни граждан, ни мелких компаний – и это проблема. Строя планы, оно оперирует компаниями масштаба Газпрома, поскольку десятком крупных организаций проще управлять, чем миллионами средних и мелких. Я не вижу конкретной помощи застройщикам, хотя многие из них сейчас находятся в плачевной ситуации. Банковская отрасль чувствует себя неплохо, поскольку в неё закачали много денег; банки выдают кредиты, получают прибыль на своих обычных услугах. Строителям существенно хуже, поскольку банки не хотят кредитовать их под низкий процент, создают проблемы с перезаключением договоров (а застройщикам сейчас нужны более длинные кредиты, поскольку продажи идут хуже).

В ТЕМУ: Российский рынок недвижимости ждет стагнация - эксперты

Государство компенсировало банкам ставки по ипотеке, но никто не подумал о льготных кредитах для строительных организаций (займы под 20% годовых для бизнеса – это риск, под 25% - это запрет на бизнес, даже в условиях стабильной экономики). Сейчас на возврат займов, то есть в ноль, работают, к примеру, фермеры. Ни прибыли, ни развития у них нет. Возможно, так же случится и с застройщиками, поскольку многие из них не могут быстро сократить объемы строительства и аккумулировать какие-то средства.

«Сначала выйти в ноль»

- Как, на ваш взгляд, изменится в ближайшие месяцы потребительский спрос, от чего это зависит?

- Взгляните на статистику: ВВП страны достиг отрицательных значений, инфляция стала двузначной. В западной стране в такой ситуации правительство сменили бы на следующий же день. Но, видимо, мы не такое пережили в 1990-е года, чтобы нас испугали эти цифры. Люди, получавшие доходы выше среднего, затягивают пояса, отказываются от лишних расходов: от Турции, новой машины, смены жилья.

Российская экономика – это множество связей на уровне предприятий, организаций, физических лиц. Если эти связи поддерживать, мы сможем управлять ситуацией. Сейчас сокращают зарплаты, людей увольняют, предприятия закрываются - начались неплатежи. Это означает, что большую часть квалифицированных кадров: инженеров, управляющих, получающих хорошую зарплату, – либо сократили, либо перевели. Если помочь им, дать возможность зарабатывать, организовать новые рабочие места – дело сдвинется с места, экономика заработает. Но в настоящее время, к сожалению, за занятостью населения у нас не особо следят.

- Как, на ваш взгляд, будет меняться ситуация на рынке в ближайшие полгода – год?

- Прогноз о том, что к концу года мы начнем выходить из кризиса, крайне оптимистичен, хотя Россия и Запад начали вести диалог (можно предположить, с нашей стороны – об отмене экономических санкций). Если в 2016 году нефть начнет расти в цене и новых санкций введено не будет, то почему бы нет. Если через полгода ситуация начнет выправляться, оборот недвижимости практически не упадет.
Первый квартал 2015 года закончился с отрицательным ростом (спроса, продаж на рынке, ВВП?). Кто-то ожидает, что в 2016-м рост будет положительным и чуть ли не двукратным. Так не бывает. В большой стране экономика долго замедляется долго разгоняется. Мы сначала должны выйти в ноль, а потом – начать расти.

«Чуть-чуть» до идеальных условий

- Выиграют ли от снижения спроса на рынке те, кто хочет купить жилье сейчас?

- Тот, кто покупает квартиру для того, чтобы в ней жить, выиграть или проиграть не может. Это задача инвестора, который оценивает прибыльность вложений. Покупать квартиру нужно тогда, когда появилась потребность. Те, у кого сейчас есть небольшие накопления, наличные средства, те, кто был неинтересен банкам и продавцам до кризиса, может приобрести жилье на льготных условиях. При оплате «наличкой» можно получить и хорошую скидку.

На мой взгляд, до идеальных условий на рынке предложения осталось чуть-чуть: прилавок длинный, вариантов много, продавцы готовы торговаться. Когда кризис закончится и предложений станет меньше, у покупателя вырастет зарплата, и ему будет удобнее выплачивать кредит. Год назад был рынок продавца, сейчас - рынок покупателя. И сейчас существует дефицит предложения, но за счет того, что желающих приобрести квартиру стало меньше, человек может выбирать.

- Есть те, которые отказываются от покупки жилья, поскольку не хотят в кризис влезать в долги…

- Если вам по жизненным обстоятельствам нужно купить квартиру, - нужно её покупать. Лучше платить банку за свое жилье, чем арендодателю – за чужое. Максимум, чем вы рискуете, - то, что в какой-то момент вы не сможете платить по кредиту и придется переселиться, к примеру, из «однушки» обратно в комнату. Покупателя на вашу квартиру, по опыту предыдущего кризиса, найдут. Кроме того, у вас будут какие-то накопленные деньги, которые вы сможете снова вложить, когда ситуация выправится. Вы не останетесь на улице.

По данным Нижегородстата, уровень инфляции на потребительском рынке региона в январе-апреле за год вырос на 8,3%. Продовольственные товары подорожали в среднем на 11,1%, непродовольственные товары - на 9,2%, платные услуги – на 3,6% по сравнению с декабрем 2014-го. Реальные располагаемые денежные доходы в апреле 2015го снизились на 7,6% по сравнению с апрелем 2014 года.

В ТЕМУ: Кризис 2015-го. Особенности покупки жилья в "плохие времена"

Оцените работу журналиста: