Квартира с "секретом". Как мошенничают при сделках с недвижимостью

Новый хозяин квартиры может остаться и без жилья, и без денег
Главная материальная ценность для рядового нижегородца – это, пожалуй, его квартира. Вот почему при покупке, продаже жилья и других сделках с недвижимостью не стоит полагаться на самого себя. Слишком высок риск столкнуться с мошенниками.

О трудностях, которые могут возникнуть у человека, который решил купить или продать квартиру, а также типичных случаях мошенничества рассказала руководитель управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова.

Как проверить квартиру и её владельца

«Чтобы убедиться, что человек, который продает вам квартиру, является её собственником, что квартира не имеет обременения (не арендована, не куплена в кредит, который не выплачен, не фигурирует в судебном споре), необходимо запросить сведения из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП). Свидетельство о праве собственности, которое обычно запрашивают потенциальные покупатели квартир, не является обязательным при совершении сделок документом. Кроме того, его можно подделать», - считает эксперт.

Сведения ЕГРП являются общедоступными. Их можно запросить в Росреестре, Кадастровой палате или многофункциональном центре (МФЦ). Выписка предоставляется в течение трех дней. Стоимость услуги - 200 рублей. «В ЕГРП указан адрес объекта, этажность дома, площадь и расположение квартиры, её собственник, а также какие-либо обременения (аренда, ипотека, арест, право притязания или требования). Если есть право требования, значит, квартира фигурирует в судебном споре», - поясняет эксперт.

Нередки случаи, когда действия нового владельца в отношении квартиры начинает оспаривать предыдущий собственник. «На такие случаи помимо выписки из ЕГРП можно получить сведения о переходе прав на объект недвижимости - узнать, как часто продавалась квартира, и сделать определенные выводы, - говорит руководитель регионального управления Росреестра. - Если квартиру часто продавали, это подозрительно. Случается, что мошенники приобретают квартиру на подставное лицо, затем продают её добросовестным людям и через два-три месяца вмешиваются в процесс передачи прав».

В ТЕМУ: Тур по новостройкам Нижнего. Как выглядит комфорт-класс

Что не стоит доверять риэлтору

Как правило, сделки купли-продажи квартиры сложные и совершаются в несколько этапов. Одни люди покупают квартиру на наличные, другие – с учетом продажи имеющегося жилья, третьи берут её в кредит. «На вторичном рынке найти хорошую квартиру самостоятельно могут единицы. Поэтому лучше доверить дело профессионалам», - считает Наталья Корионова.

Конечно, профессионал профессионалу рознь: при выборе риэлтора следует быть очень избирательным. «В свое время риэлтерские агентства должны были получать лицензию. Затем это требование отменили. Когда вы выбираете агентство недвижимости, вы должны получить о нем максимум информации, - считает руководитель управления Росреестра. - Проверьте, есть ли агентство в Гильдии сертифицированных риэлторов. В неё входят агентства, которые сертифицируются добровольно и заинтересованы в том, чтобы входить в профессиональное сообщество. Для таких агентств качество заключенных сделок напрямую связано с их профессиональным статусом. Поэтому они, к примеру, очень тщательно подбирают персонал».

Доверенность на сделки с недвижимостью, которая оформляется на риэлтора, чаще всего является договором между двумя физическими лицами, в котором термин «агент по недвижимости» вообще не используется. «Когда вы даете доверенность, определите полномочия риэлтора. Подписывать договор, сдавать документы на государственную регистрацию и получать их должен собственник», - подчеркивает Наталья Корионова.

Риэлторам лучше выдавать доверенность только на сбор документов, необходимых для совершения сделки. К примеру, если в квартире сделана перепланировка, нужно убедиться, что предыдущий владелец оформил её в БТИ. В противном случае все траты лягут на плечи нового владельца.

На государственную регистрацию сдается минимальный набор документов. Большой массив информации (кадастровые паспорта, сведения из миграционной службы) запрашиваются в электронном виде. В Росреестре также могут проверить подлинность паспорта продавца и покупателя. По словам Натальи Корионовой, нередки случаи, когда в миграционной службе сообщают, что паспорт, предъявленный одной из сторон, является недействительным или вообще не выдавался.

«Слабые места» сделки

Наиболее типичные случаи мошенничества, которые происходят при сделках с недвижимостью, связаны с подделкой документов. Так, мошенники могут оформить доверенность, сфальсифицировав печать нотариуса (её можно воспроизвести на принтере) или весь документ целиком.

Другой вид мошенничества – оформление договора дарения вместо договора пожизненного содержания с иждивением. По словам Натальи Корионовой, жертвами обмана в таких случаях чаще всего становятся пожилые люди. «Два этих договора - это две больших разницы, - поясняет она. – Если квартиру дарят, то новый собственник после перехода прав может выселить дарителя (даже если в договоре указывалось, что даритель остается жить в квартире). В соответствии с Гражданском кодексом, после передачи квартиры в дар прежний хозяин становится третьим лицом, и действие его прав прекращается».

Договор пожизненного содержания с иждивением заверяет нотариус. В документе, в отличие от договора дарения, прописываются условия пожизненного содержания собственника квартиры (размер платежей, количество уборок в квартире, визитов и так далее). «В случае заключения такого договора квартира будет находиться в залоге у пожилого человека. Если участник договора пожизненного содержания не выполняет условий, его можно расторгнуть», - добавляет руководитель управления Росреестра.

Недобросовестный риэлтор также может обмануть покупателя или продавца квартиры, взимая дополнительные деньги при регистрации прав на имущество. Так, по словам Натальи Корионовой, одного из клиентов риэлтор просил заплатить 1500 рублей за ускорение государственной регистрации до пяти рабочих дней. Хотя эти сроки установлены государством.

Как не остаться без доли

В договоре купли-продажи недвижимости эксперт рекомендует указывать всю сумму сделки. «Часто продавец просит указать меньшую цену, чтобы платить более низкий налог с доходов, а разницу провести по расписке. В таком случае одна из сторон может отдать неполную сумму – то есть ту, которая указана в подписанном договоре, - советует Наталья Корионова. - Процедура оспаривания сделки и возврата денег будет сложной. Ни ваша расписка, ни свидетельские показания в случае судебного спора в расчет браться не будут».

В ТЕМУ: Нижегородские долгострои. 28 "проблемных" точек

Отдельная категория договоров – о покупке доли в строящемся доме. «В настоящее время в Нижегородской области 28 долгостроев. Основная масса из них – стройки, начатые на заранее выполнимых условиях. Люди вкладывались жилье, которое им обещали продать по более низкой, чем в целом по городу, цене», - отмечает представитель Росреестра.

Человеку, который решил стать дольщиком, следует хорошо изучить застройщика: узнать, как давно тот на рынке, насколько велик его опыт, как много объектов он построил и были трудности в выполнении обязательств перед дольщиками. По мнению Натальи Корнионовой, цена ниже рыночной должна насторожить потенциального покупателя, потому что «бесплатный сыр - только в мышеловке». «Обманутые дольщики в итоге заплатили гораздо больше, чем хотели. Им пришлось судиться из-за недостроенного дома, создавать партнерство дольщиков, чтобы продолжить процесс, проводить оценку готовности здания, вкладываться в завершение строительства», - напомнила она.

Долю в строящемся доме можно продать. Человек, который заключает договор уступки, должен проверить, зарегистрирован ли такой договор (взять выписку из ЕГРП), приобретается ли долевое участие за счет заемных средств (если да, то нужно согласие банка на совершение сделки), а также уведомлен ли о таком договоре застройщик (дольщик должен написать соответствующее заявление). Договор уступки также регистрируется в Росреестре.

«Сумма, указанная в договоре долевого участия, может быть значительно ниже той, которую человек должен будет выплатить по договору уступки. Поэтому следует указать в договоре всю сумму. Не надо идти на поводу у продавца, даже если это ближайший родственник», - подчеркивает Наталья Корионова.

Пара слов об аренде

По-прежнему «в тени» в настоящее время остаются сделки аренды квартир, хотя этот рынок в Нижегородской области очень развит и спрос на съемное жилье очень высок. По мнению Натальи Корионовой, договора аренды, которые заключаются между арендодателем и нанимателем, по факту довольно формальные. «Риэлтор в договоре никаким образом не фигурирует, никакой ответственности за сделку не несет. Владелец квартиры, в свою очередь, не хочет платить налоги государству, а потому также избегает официальной регистрации контракта», - отмечает руководитель управления Росреестра.

Если человек собирается арендовать квартиру, ему также следует заказать выписку из ЕГРП. «Вы можете договариваться с собственником жилья об аренде, а его квартира в это время будет участвовать в судебном споре и находиться под арестом», - приводит пример Наталья Корионова. В идеале, договор аренды также следует зарегистрировать в Росреестре, в особенности если человек снимает квартиру на длительный срок. Такая услуга стоит 2000 рублей, но зато договор будет официальным.

В ТЕМУ: Компактное жилье. Тур по новостройкам "Жилстрой-НН"

Текст: Галина Малова.

Оцените работу журналиста: