Ключевая ставка - 17%. Недвижимость подешевеет, но покупать её будет некому

Ипотека станет ещё дороже и недоступнее, считают эксперты
В ночь на вторник, 16 декабря, Банк России резко повысил ключевую ставку: с 10,5% до 17%. По мнению экспертов, экстренная мера ЦБ РФ, направленная на поддержание курса национальной валюты, больно ударит по рынку недвижимости. В долгосрочной перспективе строительство сильно замедлится, а люди будут отказываться от покупки жилья.

Ипотека пошла в рост

Рост ключевой ставки означает удорожание кредитов ЦБ РФ для коммерческих банков. Теперь, чтобы не потерять прибыль, банкам придется повысить проценты по займам. Для них это рискованно, для населения и застройщиков – невыгодно.

«Некоторые коммерческие банки уже повысили ипотечную ставку до 21%. Остальные кредитные организации просто «заморозили» выдачу займов и в лучшем случае дадут их только тем, кто уже получил одобрение банка. Ставку могут также пересмотреть и непосредственно при подписании договоров, - предполагает директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена Соловьева. - Ситуация с ипотекой – крайне сложная. В ближайший квартал – полгода её просто практически не будут выдавать. Если учесть, что кредит на покупку жилья в зависимости от сегмента рынка берут 50-70% покупателей (70% - в новостройках), можно предположить, как сильно упадут продажи».

Насколько дорогой станет ипотека, покажет ближайшая неделя, считает генеральный директор агентства недвижимости «Чекни», президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Анатолий Рябинин.

«Пока банки по-прежнему выдают кредиты под 13-13,5% годовых. Что будет в ближайшие дни, сказать трудно. Возможно, ставка повысится до 20%. Когда подобные предложения делали до 2005 года, ипотеку не оформлял никто. Можно ожидать, что и в конце 2014 - 2015 году потребительский спрос на ипотечные продукты сократится до нуля, - говорит эксперт. - В 2009 году на рынок недвижимости в Нижегородской области вышло АИЖК, которое «поддержало» рынок посредством более приемлемых ипотечных кредитов. На эти цели агентству на Нижегородскую область было выделено порядка 2 млрд рублей. Получит ли оно какие-либо средства в 2015 году, нам пока неизвестно».

В ТЕМУ: Банкиры рассчитывают на развитие ипотеки в 2015 году

«Возможно обрушение рынка недвижимости»

В долгосрочном периоде эффект от меры, предпринятой Банком России, будет негативным для строительного рынка, считает доцент факультета экономики НИУ ВШЭ - Нижний Новгород Владимир Россохин.

«С одной стороны, решение ЦБ поможет связать ликвидность и исключить ее из валютного оборота, тем самым уменьшив давление на рубль. С другой стороны, такой подъем ставок ведет к росту стоимости денег, - рассуждает он. - Предприятия не смогут брать кредиты на развитие – это очевидно. Но к этому добавляются еще и проблемы на рынке ипотечного кредитования. Если сейчас упадет рыночная стоимость квартир, а этого следует ожидать при возникшей политике кредитования, возникнет явление, называемое margin call, когда стоимости квартиры просто не будет хватать для обеспечения стоимости кредита. Соответственно, банк попросит либо резкого возврата кредита, либо довнесения еще какой-то суммы. При таких условиях возможно обрушение не только рынка кредитов, но и рынка недвижимости».

Решение ЦБ РФ «однозначно душит малый и средний бизнес», который кредитуется в России, считает бизнес-омбудсмен в Нижегородской области Павел Солодкий.

«Сотни предпринимателей сейчас в растерянности и не понимают, что сейчас делать. Бизнес-планы сейчас полностью разрушены, потому что кредиты брались с расчетом на конкретную выручку и финансовые ожидания, - объясняет он. - Сегодня, когда темпы падения рубля в некоторые дни больше, чем в 1998 году, нужно срочно предпринимать экономические меры для удержания курса: принять закон о продаже выручки, которая лежит на счетах государственных корпораций, и ввести другие ограничения, которые существовали в нашей стране в том числе и в сложные 1990-е годы. Важно принимать подобные решения немедленно, не дожидаясь, пока маховик инфляции раскрутится».

В ТЕМУ: Дорогие кредиты и банкротство. К чему приведет повышение ключевой ставки до 17%

В выигрыше – «малоэтажка»

Из-за повышения ключевой ставки Центробанка и удорожания кредитов застройщики просто не смогут осваивать новые площадки, считает Елена Соловьева. Как следствие, в краткосрочной перспективе возникнет дефицит жилья.

«Думаю, что большинство застройщиков, завершив начатые сделки, вообще приостановит продажи. Это уже сделали «Старт Строй» (ЖК «Цветы»), «Столица Нижний» (ЖК «Седьмое небо»), ООО «Строймост» (ЖК «Высотка на Горной»). Все хотят ясности, - подчеркивает она. - Большинство строек «заморозят». Коммерсанты не могут обойтись без заемных средств, но будут отказываться от кредитов: в договорах с банком предусмотрена волатильность валюты, которая застройщику, очевидно, невыгодна. До конца будут доведены те проекты, которые находятся на завершающем этапе строительства».

По словам эксперта, сейчас в более выгодном положении оказались компании, которые ведут малоэтажное строительство в пригороде, у которых оформлена в аренду/куплена земля, есть своя ресурсная база. Они не так зависят от заемных средств и стоимости стройматериалов (к примеру, «Жилстрой-НН», у которого есть свой завод). Но покупателям «первички» надо быть готовыми к тому, что сроки строительства жилья могут удлиниться, предупреждает Елена Соловьева.

В бой идут одни старики

По мнению Анатолия Рябинина, застройщики, которые без потерь прошли кризис 2008 – 2009 года, и в этот непростой период останутся на плаву. Такие компании на нижегородском рынке есть. Однако жилье в долгосрочной перспективе будет дешеветь.

«Как известно, ипотека – локомотив рынка недвижимости. Следовательно, число сделок купли-продажи жилья существенно сократится. Мы увидим картину, которая была в 2008 – 2009 году. Цены медленно снижались, и в 2009 году достигли минимума, -35%. Как долго сохранится эта ситуация, никто не знает. В 2008-2009 году был мировой кризис, а сейчас – локальный, в пределах страны. Насколько глубоким он будет, тоже неизвестно. Если ЦБ РФ сохранит ключевую ставку на уровне 17% в течение квартала, а затем станет её понижать, то рынок недвижимости не успеет среагировать», - говорит он.

Аналитики считают, что в ближайшей перспективе недвижимость однозначно не подешевеет. «Пока на рынке сохраняется высокий спрос, особенно на новостройки. Впрочем, пик его пришелся на октябрь, и он уже начал снижаться. Долгим такой уровень спроса держаться не может: когда в недвижимость вложат деньги все, кто этого хочет, спрос иссякнет. «Шлейф» этого пика будет тянуться какое-то время в начале 2015 года, а дальше... поживем-увидим», - заключает генеральный директор федерального портала недвижимости «Мир квартир» Павел Луценко.

В ТЕМУ: "Ценопад" или новый рост: прогнозы по рынку жилья на 2015 год

Оцените работу журналиста: