Альтернатива городу. Почему 800 тысяч рублей за "однушку" - это реально

Эксперт: пригород – серьезная конкуренция жилью в городе
Сейчас застройщики Нижнего Новгорода говорят об обвале цен на рынке новостроек. На самом деле это не так. Цены на жилье в были искусственно «подогреты» в 2013 – 2014 году. А в 2015-м сложилась ситуация, адекватная рынку, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров. Более того, у городских застройщиков появились серьезные конкуренты - в пригороде.
Фото: Галина Малова

Своим мнением о тенденциях на рынке жилья в Нижнем Новгороде и Нижегородской области эксперт поделился на бизнес-завтраке N1.RU, который прошел на минувшей неделе.

Цены «откатились» к реальности

На протяжении последних пяти лет рынок новостроек в Нижнем Новгороде и Нижегородской области активно влияет на рынок жилья в целом. Цены на готовое жилье зависят от цен на жилье строящееся (на этапе от котлована до сдачи дома в эксплуатацию). «Вместе с тем, при кажущемся великолепии и насыщенности рынок новостроек достаточно скуден, - отмечает Сергей Петров. - По сравнению с другими городами мы очень мало строим – исходя из показателей на душу населения».

Причин тому – несколько, считает эксперт. Первая – искусственное повышение цен на первичном рынке, которое произошло в 2013–2014 году. «Группа компаний, которые занимают основную долю строительного рынка, искусственно задержала на два-три месяца ввод в эксплуатацию достаточно большого количества квадратных метров. Как следствие, дефицит новостроек в городе, который уже существовал, ещё более усилился, - поясняет Сергей Петров. – Когда выставили на продажу готовые дома, цены выросли на 10%. Когда в продаже появились строящиеся дома, - ещё на 5%. При этом готовое жилье дополнительно выросло ещё на 5%. По факту, за полгода общее увеличение цен составило 5-15%». Следом за «первичкой» подорожала «вторичка» – и рынок принял эти изменения, поскольку у покупателей не было выбора. «Не удивительно, что в 2013-2014 году Нижегородская область заняла первое место по темпам роста цен на недвижимость», - заключил Сергей Петров.

По мнению риэлтора, застройщики, которым удалось таким образом «подогреть» цены, получили хорошую прибыль. И сейчас, когда они заявляют об обвале цен, на самом деле ситуация становится адекватной рынку. «Мы просто откатываемся к реальным ценам, которые были и должны были быть на рынке, но были завышены по отношению к таким же другим городам. Вторичный рынок – это те реальные цены, которые наш рынок недвижимости может переварить», - поясняет риэлтор.

Фото: Галина Малова

В ТЕМУ: Тур по новостройкам Нижнего. Как выглядит комфорт-класс

Акцент сместился в пригород

Сергей Петров считает, что в настоящее время к новостройкам Нижнего Новгорода и Нижегородской области имеется повышенный интерес. Но не только потому, что в региональном центре годами существует неудовлетворенный спрос на жилье. Это негативная причина: кризисы, десятки разорившихся, обанкротившихся застройщиков и, как следствие, большое количество обманутых «дольщиков» и возникших долгостроев. Вместе с тем, полагает эксперт, ситуация улучшается: государство ужесточает требования к застройщикам, банкам, страховым компаниям, которые задействованы в строительстве, чтобы лучше защищать права граждан и их деньги. «Думаю, что порядок на рынке новостроек будет наведен, и на рынке останутся те застройщики, которые смогут завершить свои проекты или их смогут подхватить более крупные компании. Тенденция – крупные застройщики будут поглощать более мелкие проекты и на своих условиях доводить их до финала», - отмечает Сергей Петров.

Вместе с тем, по ряду причин в последние 2,5-3 года наиболее активно строительство ведется не в Нижнем Новгороде, а в пригороде (до 15 км от регионального центра), загородной части. Это происходит потому, что, во-первых, крупные застройщики мешают конкурентам строить на городской земле. Во-вторых, массовое строительство жилья в пригороде: и малоэтажного, и многоэтажного - стало для застройщиков экономически выгодным. «Стоимость выкупа земельных участков в пригороде значительно ниже, чем в городе. Выбор площадок у застройщика больше. Это позволяет застройщику уменьшить плотность застройки и создавать дополнительные элементы инфраструктуры, сделать благоустройство – в общем, все то, что повышает привлекательность, ликвидность проектов», - перечисляет Сергей Петров.

Фото: Галина Малова

Поскольку при строительстве домов высотой до трех этажей госэкспертиза проекта не требуется, компания существенно экономит время (до полугода) и, соответственно, свои деньги (на аренду техники, зарплаты сотрудников и так далее). С другой стороны, в процессе строительства компания может вносить изменения в проекты, подстраиваясь под пожелания заказчиков (добавлять балконы, парковочные места и так далее). При уменьшении себестоимости проекта застройщик имеет возможность предлагать в пригороде квартиры на 20-30% дешевле, чем они стоили бы в черте города, а благодаря применению новых технологий сокращать период строительства, к примеру, одноподъездного трехэтажного многоквартирного дома до 3-4 месяцев. «Поскольку местные органы власти заинтересованы в развитии своей вотчины, они активно помогают компаниям», - добавляет эксперт.

В ТЕМУ: Тур по эконом-классу. Как будет выглядеть новый район Нижнего Новгорода

Счастье за 770 тысяч рублей

Существует несколько категорий покупателей жилья в пригороде. В первую очередь, это молодые семьи, которые приобретают свою первую квартиру. За жилье с отделкой «под ключ» они отдают те же деньги, на которые в городе смогли бы купить разве что комнату. Так, по словам Сергея Петрова, полтора года назад в одном из коттеджных поселков на начальном этапе строительства квартиры продавались за 600 тысяч рублей. «Сегодня там цены стартуют от 900 тысяч рублей; период строительства при этом невелик: 6-8 месяцев», - говорит он. Вместе с тем, по сведениям риэлтора, и сейчас в пригороде можно найти «однушку» за 770 тысяч рублей на этапе строительства. «Дом сдается через четыре месяца, с отделкой «под ключ», - подчеркивает он.

Вторая категория покупателей - состоятельные семьи, которые покупают своим родителям жилье за городом и селятся поблизости, оставляя внуков под присмотром у бабушек и дедушек. Поскольку в пригороде сейчас строится и малоэтажное, и многоэтажное жилье, нижегородцы могут выбрать, в каком типе домов им жить. В городе такого выбора нет.

Есть и такие покупатели, которые вкладывают в загородное жилье деньги. По мнению риэлтора, это выгодная инвестиция. «Полтора года назад 1 кв.м. в пригороде стоил в среднем 30-35 тысяч без госпрограмм. Сейчас раскрученные проекты предлагаются по цене за 45-50 тысяч за 1 кв.м. Люди, которые вложились в жилье полтора года назад, получили до 40% капитализации. А в городе даже комнаты-студии стоят как элитное жилье, по 90-100 тысяч рублей за 1 кв.м. Если есть уверенность в развитии проекта, выгодно быть первым в нем», - приводит он пример.

Сергей Петров считает, что жилье в пригороде будет все более востребовано, в том числе благодаря комплексному освоению территории: новые дома появляются в районах со сложившейся инфраструктурой, вблизи поселков со школами, детсадами, больницами. Часть социальных объектов застройщики возводят сами. Плюс и в том, что коттеджные поселки – это жилье с новой инфраструктурой. Ситуация, в которой целый район внезапно остается без воды из-за аварии на старом водопроводе, невозможна. В Нижнем Новгороде, не исключено, ситуация будет только ухудшаться. Застройка здесь ведется точечно; строительная компания не заботится о росте нагрузки на инфраструктуру микрорайона. Так, к примеру, произошло в «Мещерском озере», где больницы и садики внезапно оказались переполненными. «Требования власти о том, что застройщик, строящий новый микрорайон, должен, к примеру, построить детский сад, уже де-факто перестали существовать из-за различных допущений. К примеру, в комплексе «Зенит», где застройщик обещал сделать детский сад, он поставил многоэтажный дом. «В ответ на претензии он сказал, что одному известному застройщику это уже разрешили, и сделал то же самое», - добавляет Сергей Петров.

В ТЕМУ: Ждали детсад во дворе? Получите «свечку» под окнами!

Текст: Галина Малова.

Оцените работу журналиста: